В лондонском King’s Cross вакантность обычных офисов опустилась до 0,9%, а ставки аренды за последние три года выросли на 18%. Район, который еще пару десятилетий назад ассоциировался с наркотиками, проституцией и уличными бандами, теперь называют AI-хабом Лондона. Для русскоязычной IT-аудитории это не просто урбанистическая байка про джентрификацию, а наглядный пример того, как вокруг сильного исследовательского центра быстро собираются деньги, кадры и компании.
Об этой трансформации сообщает TechCrunch. По данным издания, переломным моментом стал 2016 год, когда в район переехала DeepMind, незадолго до этого купленная Google. Дальше сработал знакомый по Сан-Франциско сценарий: сначала в локацию тянутся инженеры и исследователи, затем фонды, затем стартапы, затем арендодатели повышают ставки, а офис становится частью инвестиционного пакета. По слухам, один из венчурных фондов даже помог фаундеру с помещением в King’s Cross, чтобы выиграть сделку. Фонд слух не подтвердил, но и опровергать не стал.
Сейчас в этом кластере находятся или активно растут OpenAI, Meta, Isomorphic Labs, Cusp AI, Wayve, Recursive, Synthesia и Anthropic. Рядом расположены University College London и European Technology Network, а транспортная логистика выглядит как будто ее рисовал человек, который сам когда-то искал ML-инженеров по всей Европе: до Кембриджа 45 минут на поезде, до Парижа около двух часов. Для стартапов это не мелочь. Когда ты строишь компанию в ИИ, доступ к исследовательским кадрам и инвесторам важнее, чем красивый вид из переговорки, хотя в King’s Cross теперь хватает и того, и другого.
Контраст с прошлым у района почти кинематографический. Инвестор Hoxton Ventures Хусейн Канджи вспоминает, что в 1980-х King’s Cross был крупным наркотическим рынком, а улицы контролировали банды. В 1982 году местную церковь на 12 дней занял English Collective of Prostitutes. В начале 2000-х сюда пришел девелопмент, а через несколько лет район получил вторую жизнь уже как технологический адрес. История звучит эффектно, но важнее другое: без DeepMind и плотной концентрации AI-команд никакая реконструкция сама по себе не сделала бы квартал точкой притяжения глобального масштаба.
Масштаб бума виден по цифрам. В Лондоне сейчас около 3600 AI-стартапов. По данным Dealroom, они привлекли примерно $12,1 млрд из $14,8 млрд, поднятых в городе с конца июля. С начала июня AI-компании арендовали в Лондоне свыше 1 млн квадратных футов офисных площадей, оценивает Knight Frank. И это уже не история про пару модных вывесок в бывших промзонах: крупнейшие сделки в King’s Cross заключаются на площади от 10 тысяч квадратных футов, а короткие договоры обходятся еще дороже. Проще говоря, спрос здесь не просто высокий, а нервно высокий. Если верить рынку, следующий дефицит в AI возникает не только на GPU, но и на нормальные переговорки рядом с DeepMind.
Фаундеры подтверждают, что дело не в хайпе ради хайпа. BioCorteX около полутора лет назад переехала из Холборна в здание Jellicoe именно ради близости к экосистеме. Сооснователь компании Ник Шарма объяснил это просто: в Лондоне сейчас много движения, а вместе со стартапами в город приходят гиперскейлеры. Отдельно упоминается и Prometheus, AI-компания Джеффа Безоса, которая, по данным TechCrunch, тоже обсуждает переезд в Jellicoe. Для команды на ранней стадии такой район работает как ускоритель случайных полезных встреч: инвесторы рядом, потенциальные партнеры рядом, специалисты по машинному обучению тоже где-то за углом, скорее всего, уже спорят о data flywheel за кофе.
Еще один важный слой этой истории связан не с арендой, а с технологическим суверенитетом. После того как этим летом Anthropic отключила доступ к Mythos и Fable, часть британского AI-сообщества получила неприятное напоминание: арендовать чужие возможности удобно, но опасно. Сооснователь Phoenix Court Сол Кляйн описал реакцию рынка без дипломатии: Европе пора лучше заботиться о себе. Его партнер Робин Кляйн сформулировал мысль жестче: Европе мало просто принимать у себя филиалы американских лабораторий, ей нужно строить собственные вычислительные мощности, инфраструктуру, энергетику и капитал, иначе разговоры о независимости останутся разговорами. На этом фоне AI-хаб Лондона становится не просто модным кварталом, а полигоном для проверки, может ли Великобритания удерживать не только витрину, но и критическую часть цепочки создания AI-компаний.
Для разработчиков и HR-сектора в этой истории есть и обратная сторона. Вакансии в британском ИИ резко растут, а зарплаты у лидеров рынка начинают разгонять весь сегмент. Когда Anthropic объявила о расширении в Лондоне, для позиции machine learning research engineer компания указала диапазон от 260 тыс. до 630 тыс. фунтов в год. Для сравнения: средняя зарплата по Лондону для сопоставимой роли находится примерно на уровне 102 тыс. фунтов. Это уже не просто конкуренция за таланты, а полноценная ценовая война. Стартапам приходится поднимать более крупные раунды не только ради продукта и вычислений, но и чтобы вообще иметь шанс нанимать людей. При этом часть компаний, как Synthesia, балансирует рынок гибридной моделью: около двух третей инженеров у нее работают удаленно, что позволяет нанимать людей по всей Европе, от Словении до Португалии, и не сгорать в лондонской гонке компенсаций.
Пожалуй, главный вывод здесь не в том, что у Лондона появился еще один дорогой район с хорошими ресторанами и логотипами больших AI-компаний на фасадах. Вопрос в том, сможет ли AI-хаб Лондона превратиться из удачной концентрации офисов и капитала в устойчивую систему, где компании мирового уровня не только рождаются, но и остаются расти дома. Если ответ окажется положительным, King’s Cross будет важен не как символ красивого городского ребрендинга, а как редкий европейский пример того, как вокруг науки, денег и инфраструктуры собирается настоящая технологическая сила.
