Росреестр не планирует выделять земли под ЦОД в отдельный вид разрешенного использования, хотя часть рынка просила именно об этом. Для операторов дата-центров это не юридическая мелочь, а вопрос арендных платежей, сроков строительства и риска получить перерасчет от муниципалитета уже после запуска площадки.
Проект приказа Росреестра не вводит отдельную категорию для дата-центров, сообщает CNews. Вместо этого ведомство предлагает более широкую формулировку: оборудование для обработки и хранения данных можно размещать в зданиях и сооружениях на участках с разными видами разрешенного использования. На практике это означает, что ЦОД может оказаться в объекте на земле под офис, склад, производство или связь, если остальная градостроительная логика проекта сходится.
Сейчас операторы дата-центров используют разные коды ВРИ. В источнике перечислены, например, 6.8 «Связь», 4.1 «Административно-деловое управление» и 6.12 «Научно-производственная деятельность». Часть объектов оформляется через «связь» или «склад». Для рынка это создает неприятную математику: требования и коэффициенты по земле отличаются, а значит, одинаковые по сути дата-центры могут жить в разных налогово-арендных реальностях.
Позиция Росреестра строится на том, что отдельный земельный код для ЦОД ведомство считает лишним. По закону «О связи» дата-центр относится к инфраструктурным объектам связи, но само оборудование обработки и хранения данных считается движимым имуществом. Классификатор видов разрешенного использования, по логике ведомства, регулирует землю и объекты на ней, а не серверные стойки внутри здания. Поэтому вместо нового ВРИ Росреестр предлагает не дробить классификатор еще одной строкой.
У такого подхода есть понятный административный довод. Если бы отдельный ВРИ появился, уже работающим площадкам пришлось бы менять разрешенное использование участков, градостроительную документацию и сведения в ЕГРН. Для новых проектов это добавило бы еще один согласовательный слой, а для действующих — риск застрять в переоформлении на месяцы. Росреестр также указывает на дополнительные риски безопасности, хотя в пересказе источника эта часть раскрыта без технических деталей.
Но у сторонников отдельного статуса аргументы тоже не из воздуха. Президент Ассоциации участников отрасли ЦОД Игорь Дорофеев указывает на проблему правовой неопределенности: дата-центр может стоять на участке с одним кодом, платить по одному коэффициенту, а затем муниципалитет решит, что фактически объект используется иначе, и доначислит платежи с пенями. Для бизнеса это плохой сценарий: капитальные затраты на ЦОД и так длинные, окупаемость небыстрая, а непредсказуемая земля превращает финансовую модель в упражнение на веру.
Самый острый пример в материале связан с Московской областью. С 1 января 2026 года для участков с ВРИ «Связь» коэффициент расчета арендной платы был увеличен с 1,1 до 75. Конкретные итоговые суммы в источнике не приводятся, но сам скачок коэффициента показывает масштаб проблемы. Если площадка оформлена как объект связи, резкое изменение региональной формулы может быстро попасть в стоимость услуг colocation, облачной инфраструктуры и корпоративного размещения серверов.
Внутри отрасли единой позиции нет. Директор по взаимодействию с органами государственной власти РТК-ЦОД Дмитрий Панышев говорит, что инициатива обсуждалась на площадке АНО КС ЦОД, но поддержки не получила. По его версии, действующих норм достаточно: дата-центры уже можно размещать как инфраструктурные объекты связи на участках разного назначения. Дорофеев, напротив, считает, что сопротивление идет от компаний, которым удобнее сохранить текущее положение и не приводить земельные документы к единому стандарту.
Для IT-команд эта история звучит далековато только на первый взгляд. Земельный режим не влияет на Kubernetes напрямую, зато влияет на цену стойки, доступность площадок в нужном регионе и сроки ввода новых мощностей. Чем дороже и рискованнее становится строительство ЦОД, тем меньше у провайдеров свободы в тарифах и тем осторожнее они идут в расширение. Особенно это важно для компаний, которые считают перенос нагрузок в российские дата-центры не красивой презентацией, а частью требований по данным, отказоустойчивости и импортозамещению инфраструктуры.
Решение Росреестра оставляет земли под ЦОД в серой, но рабочей зоне: строить и размещать можно, отдельной полки в классификаторе не будет. Теперь главный вопрос не в том, появится ли специальный ВРИ, а в том, смогут ли регионы и муниципалитеты применять существующие коды предсказуемо. Если коэффициенты продолжат меняться рывками, спор о землях под ЦОД вернется уже не как юридическая дискуссия, а как разговор о цене цифровой инфраструктуры для всего рынка.